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시공사와의 공사 견적 협의를 마무리했다면 이제 공사계약서를 작성하고 착공을 시작해야 합니다.
하지만 공사 규모가 크거나 특정 공사의 전문 사업자가 필요한 경우 원도급자와 다른 사업자가 하도급 계약을 체결합니다.
이때, 원도급자와 하도급자 사이에 공사계약서를 별도로 작성해야 하는데요, 이것이 바로 ‘외주 공사계약서’입니다.
외주 공사계약서 역시 원도급자와 하도급자 간에 공사 내역과 공사 범위, 기간, 비용, 지불 조건, 하자보수 등 공사 프로젝트와 관련된 내용들을 명시합니다.
외주 공사계약서는 공사의 세부 사항을 정확하게 기록하고 있어 양측의 권리와 의무를 보호하는 역할을 해요.
이번 글에서는 [얼마에요]와 함께 외주 공사계약서를 작성할 때 알아두면 좋은 팁들을 알아볼게요.
1. 외주 공사계약서에는 어떤 내용을 써야 할까?
전문건설협회에서 공유하는 <건설공사 표준하도급계약서>를 기준으로 보면, 외주 공사계약서는 아래 항목들로 구성되어 있습니다.
- 공사 계약내용
- 공사명
- 공사장소
- 공사일자(착공년월일, 준공년월일)
- 계약당사자(원도급자, 하도급자)
- 공사 계약금액 및 지불방식
- 공사 계약금액
- 노무비
- 계약보증금
- 선금
- 기성부분금
- 자재 품목 및 수량
- 하자담보책임
- 하자보수보증금율 및 금액
- 하자담보책임기간
- 기타 사항
- 첨부서류
- 서명
각 항목은 계약 당사자 협의 하에 누구라도 보기 쉽게 작성되어야 하며, 구체적인 계약 조건과 자재 품목 내용은 <민간건설공사 도급계약 일반조건>, <공사계약특수조건>, <공사견적서> 등 첨부서류에 기재합니다.
2. 외주 공사계약서 작성요령
외주 공사계약서 기본 항목을 알아봤으니, 이제 각 항목들을 어떻게 작성해야 하는지 작성 요령에 관해 알아보겠습니다.
1) 계약 당사자 정보
계약 당사자인 발주사(클라이언트)와 시공사(또는 하도급업체)의 전체 이름, 주소, 연락처 정보를 포함합니다.
특히 시공사는 발주사에 실제 계약 당사자임을 확인시키기 위해 사업자등록증이나 대표 신분증, 통장 사본, 법인인감 증명서, 건설업 면허증 등의 필요 서류를 준비해야 합니다.
2) 공사 계약내용 상세
양 당사자가 합의한 공사의 세부 사항, 공사 장소, 공사의 목적 및 범위에 대한 명확한 설명을 포함합니다.
공사 기간에 필요한 공사 장비와 소요 자재를 꼼꼼히 확인하고, 당사자 간에 협의가 이뤄진 내용이 구체적으로 기재됐는지 확인해야 합니다.
3) 공사 기간 및 일정
공사 기간에는 착공일과 준공일을 명시합니다. 또한, 기상 조건이나 자재 지연 등 예상치 못한 상황에 따른 일정 조정에 대한 조항도 포함할 수 있어요.
4) 공사 계약금액 및 지불 조건
공사의 총 비용, 지불 일정, 지불 방법, 계약보증금, 선금, 기성금, 최종 지불금에 대한 정보를 포함합니다. 또한, 추가 비용 처리 방법에 대한 조항도 포함됩니다.
공사 대금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 지불합니다. 각 지불금의 비율은 상호 협의 하에 정할 수 있고, 계약기간이 길고 공사 규모가 크면 중도금을 여러 번 나눠서 지급하기도 합니다.
계약보증금은 공사 계약 이행을 확보하기 위한 물적 담보로, 일반적으로 총공사 금액의 10% 정도를 계약보증금으로 약정합니다.
공사 계약서에는 각 지불금의 액수와 지불일, 그리고 어떤 방식으로 지불할 것인지도 구체적으로 명시해야 해요.
5) 자재 품목 및 수량
공사 필요한 자재/장비의 품목과 규격, 수량 내역을 구체적으로 작성해야 합니다. 단, 장비와 자재를 계약서에 모두 작성하기에는 분량이 상당하기 때문에, 구체적인 내용은 공사견적서를 첨부하여 전달합니다.
6) 공사 현장 관리 감독 및 사고 방지
공사의 안전과 원활한 진행을 위해서는 감독자와 관리책임자의 역할이 매우 중요해요. 공사를 감독하는 감독자와 공사를 관리하는 관리책임자가 함께 협력하여 공사의 관리와 감독에 대한 내용을 상의하고 결정합니다.
이 과정을 통해, 공사가 계획대로 안전하게 진행될 수 있도록 모든 사항을 철저히 점검하고 조율하는 것이 중요해요
7) 하자보수
준공 후 사후 관리를 위해 하자보수 내용을 설정해야 합니다. 여기서는 하자보수보증금과 하자보수기간을 기재해야 합니다.
하자보수보증금은 최종 결과물에 하자가 발생했을 때 그 보수를 담보할 목적으로 발주자에게 지급하는 금액을 말합니다. 하자보수보증금의 금액을 구체적으로 기입하기도 하지만, 보통 ‘하자보수보증금률’ 항목으로 비율을 설정하기도 합니다.
하자보수기간은 일반적인 철근 콘크리트 구조물과 철골구조는 10년, 그 외의 공사는 5년이 하자담보책임 기간입니다.
8) 변경 및 양도
계약서에 명시된 사항 외에 변경 사항이 발생했을 때 그 절차와 조건을 설정합니다. 여기에는 추가 비용 발생 시 변경 주체에 따른 비용 처리 방법과 결정 권한에 대한 내용을 포함합니다.
또한 공사 과정에서 소요되는 자재나 기타 공사 업무 등에 관해 양도하지 못한다는 내용을 협의해야 해요.
9) 보험 및 책임
공사 중 발생할 수 있는 다양한 위험(재산 손실, 작업자 상해 등)에 대비한 보험과 각 당사자의 책임 범위를 명시합니다.
대표적으로 지체보상금이 있습니다. 지체보상금은 시공사가 준공일까지 공사를 마무리하지 못했을 경우 지체되는 일수마다 발주자에게 지불하는 손해배상금을 말합니다.
지체보상금의 이율은 시중은행 대출 연체이율을 기준으로 정하는데요, 보통 1일에 0.1%~0.3% 정합니다. 그 외에 계약 이행을 위해 공제조합이나 서울보증 등 보증기관을 통해 계약이행증권이나 하자보수이행증권을 가입할 수 있어요.
이 경우 계약 체결 전 보증기관에 보증금을 납입하고 보증서나 보험 증권을 제출한다는 내용을 계약서에 작성해야 해요.
10) 계약 해제 및 위약금
계약 이후 부득이하게 계약을 해제해야 할 수도 있습니다. 시공사가 기간 내에 공사를 완료할 역량이 없다거나, 중대하게 계약 사항을 위반할 수도 있어요.
그러므로 계약서에 공사 계약을 해제할 수 있다는 내용을 넣어야 하며, 이때 계약 해제 주체에 따라 위약금이 발생할 수 있음을 명시해야 합니다.
11) 분쟁 해결
계약 당사자 간에 분쟁이 발생할 경우, 이를 원만하게 해결하기 위한 방안에 대해 사전에 합의하고, 분쟁 해결을 위한 관할 법원을 지정하는 것이 중요해요.
12) 종료 조건
계약을 조기 종료할 수 있는 조건과 절차를 명시합니다. 이는 계약 불이행, 프로젝트 취소 등의 상황을 다룹니다.
13) 첨부서류
도면, 기술 사양, 세부 일정 계획, 공사견적서, 도급계약 일반조건 등 공사와 관련된 모든 부속 문서의 목록을 포함합니다.
14) 서명
계약서의 효력을 발생시키기 위해 발주자와 시공사 대표의 서명 및 날짜가 필요합니다.
3. 공사계약서, 이제 ERP로 편리하게 관리하세요
외주 공사계약서 작성이 완료되면 공사계약서를 별도로 보관해야 하며, 모든 담당자가 해당 공사 계약 내용을 확인할 수 있게 구체적인 내용을 공유해야 합니다.
공사계약서 핵심 내용을 서면으로 요약하는 방법도 있지만, 그보다는 통합 시스템에 공사계약서 내용을 입력하여 공사 진행 현황과 함께 관리하는 게 훨씬 효율적입니다.
아이퀘스트의 건설업 특화 ERP [얼마에요]에서는 공사계약서와 외주 공사계약서를 모두 등록하여, 전체 공사 현황과 외주 공사 현황을 비교하며 관리할 수 있습니다.
[얼마에요]에서는 공사계약서별로 외주 공사계약을 관리합니다. 따라서 담당자는 특정 공사계약서에 어떤 외주 공사가 계약되어 있고, 현재 진행율이 얼마나 됐는지 구체적으로 관리할 수 있어요.
또한 외주 공사계약서를 등록할 때 기본적인 공사 계약 내용과 지급 정보를 등록할 수 있습니다.
이를 통해, 담당자가 중간에 바뀌더라도 쉽게 공사 계약 정보를 확인할 수 있어 업무의 연속성을 유지할 수 있습니다.
지금까지 외주 공사계약서를 작성하는 방법에 관해 자세하게 알아봤습니다.
아이퀘스트 [얼마에요 ERP]는 경리회계는 물론 각 산업별 기능에 특화된 ERP 솔루션입니다.
건설/건축 산업 분야에 특화된 기능으로는,
- 공사별 견적서, 계약서, 손익계산서 관리 등 행정 업무 처리
- 공사장별 자재 및 인력, 공사 장비 임대 현황 등 통합 관리
- 종합소득세, 법인세, 원천세, 부가가치세 신고 등 건설업 사업에 필요한 세무 업무
- 세금계산서 발행
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